Prodejci nemovitostí by mohli mít přísnější povinnost poskytovat informace, například o nákladech na rekonstrukci nemovitostí. Spolkový nejvyšší soud (německy: Bundesgerichtshof) na pátečním jednání zpochybnil rozsudek Vrchního zemského soudu v Celle, který viděl odpovědnost především na straně kupujícího v rámci prověřování vad. Předsedající soudkyně Spolkového nejvyššího soudu, uvedla, že v zásadě je za získání potřebných informací odpovědný každý. Verdikt má senát v této věci vynést vynese 15. září tohoto roku (čj.: V ZR 77/22). Je možné, že se případem bude muset znovu zabývat i Vrchní zemský soud v Celle. Německá asociace realitních kanceláří předpokládá, že rozhodnutí bude obecně relevantní pro všechny nemovitostní transakce v Německu. V soudním řízení jde mimo jiné o to, že prodávající umístil dokumenty do virtuálního data roomu a na některé vady neupozornil výslovně.
Jde zejména o následující otázky:
Mohl se prodávající spolehnout na to, že si potenciální kupující nezávisle zkontroluje informace? Nebo je nutné na konkrétní věci jasně upozornit? Může být také rozdíl v tom, zda jsou dokumenty označeny jako znalecké posudky, v nichž se konkrétně hledají vady, nebo mají jít do banky kvůli otázkám financování?
Právník zastupující kupujícího uvedl, že prodávající musí v takové datové místnosti od počátku poskytnout ucelený obraz. Pokud něco přidá, musí na to upozornit. Konkrétní případ se týká koupě několika obchodních jednotek ve velkém komplexu budov za více než 1,5 milionu eur. Kupující se cítil být podveden, protože se příliš pozdě dozvěděl, že bude možná muset platit vysoké náklady na údržbu.
Právník zastupující prodávajícího uvedl, že kupující znal text smlouvy jedenáct dní před jejím podpisem. Pokud se poté na nic nezeptal, se mělo jednat o „přísné zavinění vůči sobě samotnému“. Kupující se dle názoru prodávajícího musí pečlivě zabývat tím, jaké informace potřebuje a má. Každý, kdo viděl dotyčnou nemovitost by dle názoru prodávajícího poznal, že v ní již několik let probíhají zaostalé rekonstrukční práce. Vrchní zemský soud v Celle rozhodl, že se prodávající nedopustil žádného nepravdivého prohlášení.
Náš komentář: Pro nemovitostní transakce bude rozhodnutí Nejvyššího Spolkové Soudu velmi zásadní. Nezávisle na předmětném rozhodnutí doporučujeme klientům samozřejmě vždy zejména rozsáhlou právní, finanční, daňovou, technickou a environmentální prověrku nemovitostních objektů, pokud kupuji nemovitostní areály. Dále doporučujeme sjednat dostatečné záruky/indemnity v kupních smlouvách, pokud je klient kupující stranou.